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Krawatte ab und anpacken

Wie sich die Chancen der Digitalisierung für die Wohnungswirtschaft mit Impulsen einer Start-up-Kultur nutzen lassen

Digitale Anwendungen haben längst den Alltag in der Gesellschaft erobert. Dieser Wandel hat auch die Kundenerwartungen verändert. Das bedeutet, an der Digitalisierung kommt heute im Grunde kein Unternehmen mehr vorbei. Auch die Wohnungswirtschaft schlägt immer mehr im Takt der Digitalisierung und setzt das um, was unter dem Einfluss des digitalen Wandels in anderen Branchen wie etwa der Finanzwirtschaft bereits geschehen ist. Die Geschwindigkeit wird auch hier letztlich von den Erwartungen der Kunden vorgegeben. Die haben sich beispielsweise schon vor geraumer Zeit an Services wie Onlinebanking und das Smartphone als mobilen Filialfinder gewöhnt. Zwischenzeitlich werden digitale Services auch mit Blick auf das Wohnen deutlicher nachgefragt. So wünschen sich Mieter beispielsweise verstärkt, rund um die Uhr über ein Portal mit ihrem Vermieter zu kommunizieren. Oder sie möchten den Komfort von Smart Building nutzen.

Um am Markt zu bestehen und Chancen für neue Lösungen sowie Geschäftsmodelle wahrnehmen zu können, müssen Wohnungsunternehmen mit dem Wandel Schritt halten. Das erfordert eine agile, kreative und flexible Herangehensweise. Ähnlich wie die sogenannten Start-ups seit Beginn der Digitalisierung schnell Geschäftsideen entwickeln und umsetzen, bedeutet das auch für etablierte Unternehmen einen kulturellen Wandel.

Die Start-up-Unternehmen stellen bei ihrer Gründung zunächst meist eine einzige Kernidee in den Mittelpunkt ihrer wirtschaftlichen Aktivität und starten schnell und pragmatisch. Dabei haben die neuen Helden der digital getriebenen Weltwirtschaft alle ihren eigenen Gründungsmythos. Apple und Hewlett-Packard wurden einst in einer Garage gegründet, Google und Facebook entstammen dem universitären Umfeld. Auch in Deutschland gibt es bekannte Firmen, die als kleine Start-ups an den Markt gingen: MyMüsli und Zalando kennt zum Beispiel heute jeder. Ihre Unternehmenskultur ist frisch, agil und unkonventionell, digitale Vertriebswege spielen eine wichtige Rolle oder sind sogar der Kern des Geschäfts. Entscheidend ist eine weitere Gemeinsamkeit: Von den jungen Gründern kann man lernen, dass nicht Produkte mit bestimmten Eigenschaften, sondern der Kunde mit seinen Bedürfnissen im Mittelpunkt eines Geschäftsmodells stehen sollte.

Die Sprinter: Start-ups in der Wohnungswirtschaft

Es gibt bereits eine Reihe von Start-ups, die die junge Gründerkultur in die Wohnungswirtschaft tragen – dicht am wohnungswirtschaftlichen Kerngeschäft. Hier entstehen derzeit praktische Lösungen: Angebote zur Steuerung von Türzugangssystemen via Smartphone-App oder digitale Börsen für temporäres Wohnen und Co-Living agieren auf klassischen Geschäftsfeldern der Wohnungswirtschaft. Und Anwendungen für die Heizungssteuerung über das Internet stellen ergänzende Services dar, die Mieter zukünftig gerne nutzen. Aus Kundensicht ist die Kombination oder sogar Kooperation von Anbietern digitaler Lösungen mit langjähriger Integrationserfahrung und den frischen Impulsen der Start-ups durchaus interessant.

Axel Gedaschko, Präsident des GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V. (kurz GdW), hat bei einer Rede auf dem Aareon Kongress 2016 sinnbildlich dazu aufgefordert, die Krawatten abzulegen und „zurück in die Garage“ zu gehen. Seine Idee war dabei, im Geiste von Start-ups mit kreativen Methoden die Digitalisierung der Wohnungswirtschaft anzupacken. Mit welchen Maßnahmen können Wohnungsunternehmen diesen Impuls tatsächlich umsetzen? „Wir müssen intensiver mit Vertretern der Start-ups sprechen, in kleinen Runden. Gemeinsame Workshops können dazu dienen, deren Denkweise und Ideen kennenzulernen, zu prüfen und auch bisherige Strategien und Geschäftsmodelle in Frage zu stellen“, führt Gedaschko die Gedanken seiner Kongressrede auf Nachfrage fort. „Das bedeutet nicht, dass bisherige Entscheidungen falsch waren, bestimmt waren sie sogar zu der entsprechenden Zeit richtig. Heute müssen wir aber den Mut haben, Sachverhalte anders zu betrachten. Das gilt übrigens für Verbände und Unternehmen gleichermaßen.“

Dabei geht es nach Ansicht von Axel Gedaschko gar nicht primär um neue oder den Wegfall klassischer Unternehmensstrukturen. Das Umdenken in Richtung Zukunftsfähigkeit im digitalen Zeitalter setzt früher an: „Es geht um ein neues Mindset und um neue Arbeitsweisen. Ob bisherige Strukturen dann noch passen, kann nur individuell entschieden werden. Es geht darum, offen zu sein, neu denken zu wollen und es auch zu tun. Vor allem müssen alle mitgenommen werden. Es darf nicht der Eindruck entstehen, dass Einzelne auf der Strecke bleiben.“ Das sei natürlich nicht zum Selbstkostenpreis zu haben: „Vor allem muss durchaus auch mal zusätzlich Geld in die Hand genommen werden, Neues zu analysieren und auszuprobieren.“

Selbst bei ehemaligen Start-ups, die in ihrem Branchenfeld zu wichtigen Playern geworden sind und schon lange kein Gründerflair mehr besitzen, ergeben sich noch Veränderungen. So hat der Gründer des Business-Netzwerkes XING, Lars Hinrichs, das von ihm mitgeschaffene Unternehmen verlassen und widmet sich jetzt ganz seinem Projekt Apartimentum. In einem ehemaligen Gründerzeithaus hat Hinrichs in Hamburg 42 Hightech-Apartments geschaffen, die über ein ganzes Set an Smartphone-Apps Beleuchtung oder Klima der Wohnung oder sogar die Dusche steuern können. Er testet damit im Premiumsegment, wie sich Start-up-Ideen in einem etablierten Branchenumfeld realisieren lassen. Die Erkenntnis: Silicon-Valley-Denke und traditionelle Branchen haben ein unterschiedliches Tempo; Hinrichs Projekt hat sich verzögert – und der Visionär hat viel dazugelernt, wenn es darum geht, das nachbarschaftliche Umfeld und Anforderungen des Denkmalschutzes im Projekt berücksichtigen zu müssen.

Apartimentum

Die Dauerläufer: zukunftsorientierte Wohnungsgesellschaften

Bei den Fallstricken und Hürden, die sich aus Baurecht und der Planung von Objekten im urbanen Umfeld ergeben, sind Wohnungsunternehmen im Gegensatz zu solchen Gründern wie Hinrichs erfahren. Sie bringen ihre langjährige Expertise in die Realisierung neuer Wohnkonzepte, die deutlich auf digitale Services setzen, naturgegeben ein. Die Wohnungsgenossenschaft Treptow Nord eG in Berlin hat mit dem Neubauprojekt „HeidekampEck“ in über 100 Wohnungen und der dazugehörigen Kita digitale Services in den Mittelpunkt gerückt. Energiemanagement, Mieterkommunikation und Vertragsdatenmanagement im Austausch zwischen Mieter und Vermieter setzen auf Onlineangebote und verschlanken die Prozesse enorm.

Auf die Frage, was auch andere Unternehmen der Wohnungswirtschaft von Start-ups lernen können, geht der GdW-Präsident auf die besondere Kultur der Gründer ein: „Viele Start-ups setzen heute auf Interoperabilität und offene Systeme. Sie haben eine Idee und gehen als eine Art Pionier voraus. Sie werden auch noch dafür stehen, diesen ersten wichtigen Schritt, z. B. eine bestimmte Erfindung, gemacht zu haben, wenn eine neue Gruppe diese ursprüngliche Idee weiterspinnt und sie auf neue Ebenen hebt.“ Diese Kultur des Erfahrungs- und Datenaustauschs hält er für eine zentrale Herausforderung: „Nur durch die genannten offenen Systeme erhalten wir uns die Chance, die beste Version einer Sache gestalten zu können. An diesem Schema sollten wir uns orientieren. Das heißt jedoch nicht, dass Eigenstandards marktstarker Unternehmen und Konsortien vollständig verdrängt werden.“

Aareon DesignLab in Mainz 6
Die Methode verbindet Elemente wie Kreativität, Freude und Inspiration mit den ernsten und nüchternen Belangen der Geschäftswelt.Foto: Angelika Stehle

Die Perspektive: Beweglichkeit für mehr Geschwindigkeit

Es geht also nicht darum, einfach nur rasch zu handeln oder den schnellen Wandel zum Selbstzweck werden zu lassen. Vielmehr kommt es darauf an, mit kreativen Methoden wie etwa dem derzeit sehr gefragten Design Thinking (siehe hierzu den Beitrag im AareonMAG: „Der kreative Mensch im Mittelpunkt der Veränderung“) den Kunden mit seinen Bedürfnissen frühzeitig in die Entwicklung einzubeziehen, offen für Kooperationen und neue Standards zu sein und eine Veränderungskultur zu etablieren. Die permanente Fähigkeit, sich auf Neues einzustellen und damit langfristig als Unternehmen am Markt bestehen zu können, sollte künftig auch das Ziel in der Wohnungswirtschaft sein. Aber nicht im Sinne von Ad-hoc-Lösungen der puren Reaktion wegen – sondern um Konzepte für die Digitalisierung in der Wohnungswirtschaft wirklich nachhaltig entwickeln zu können. Vielleicht sollte man sich dafür tatsächlich phasenweise in die kreative „Garage“ beziehungsweise in das „DesignLab“ zurückziehen und die Krawatte ablegen. Aber die hat ja ohnehin immer mehr in der Geschäftswelt ausgedient – nicht nur bei Start-ups.

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Abstrakte und komplexe Sachverhalte werden spielerisch bearbeitet und so Lösungsansätze für Problemfelder entwickelt.Foto: Angelika Stehle

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