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Reportage

Airbnb – Zukunft des Vermietens? (Teil 2)

Was sagt die deutsche Gesetzgebung zu Mietern, die ihre Mietwohnungen über Airbnb und Co. weitervermieten?

Für Mieter, gerade in Metropolen wie Berlin, München, Hamburg oder Frankfurt, ist es besonders lukrativ ihre Zimmer oder sogar die komplette Wohnung an Touristen oder Geschäftsreisende zu vermieten. Auf diese Weise können Mieter schnell das drei- bis vierfache ihrer Miete erwirtschaften, ohne dabei großen Aufwand zu betreiben.

Das kurzfristige Untervermieten der eigenen vier Wände an Touristen, Messebesuchern, Studenten etc. boomt! Immer mehr Mieter bieten ihre Bleibe auf den verschiedenen Plattformen an – oft ohne das Wissen des Vermieters. Aber ist das legal?

Bevor Mieter ihre Wohnung zur Untermiete anbieten, sollten sie vorerst den Mietvertrag genauer anschauen. Oft findet sich hier schon eine erste Regelung. Diese muss aber nicht zwangsläufig greifen. Denn vorformulierte Mietvertragsklauseln sind unwirksam, wenn sie gegen die gesetzliche Grundregelung verstoßen oder den Mieter unangemessen benachteiligen.

Grundsätzlich regelt das BGB das Thema „Gebrauchsüberlassung an Dritte“ und kann Mietern eine große Hilfe sein, wenn sie sich in die Materie einarbeiten. Die Rechte und Pflichten der Mieter sind in den §§ 535 – 597 BGB geregelt.

Steht im Mietvertrag keine Regelegung zur Untervermietung, schafft §540 BGB mehr Klarheit.

In diesem Paragraphen heißt es schon im ersten Satz des ersten Absatzes: „Der Mieter ist ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen, insbesondere sie weiter zu vermieten“.

Die Untervermietung durch den Mieter ohne Einholung einer Genehmigung ist damit erst einmal illegal. § 541 BGB hat zur Folge, dass der Vermieter bei vertragswidrigem Gebrauch der Mietsache, nach einer vorangegangenen Abmahnung, auf Unterlassung klagen kann.

Im schlimmsten Fall droht dem Mieter sogar nach § 543 Absatz 1 Satz 1 BGB die außerordentliche fristlose Kündigung. Hier heißt es: „Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen“. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn die Mietsache unbefugt einem Dritten überlassen wird.

Und was passiert, wenn der Vermieter keine Genehmigung erteilt?

Liegt dem Mieter bei der Untervermietung an Dritte keine Genehmigung vor, handelt er also gesetzeswidrig. Was spricht gegen eine Genehmigung? Kann der Vermieter ohne triftigen Grund ablehnen? Lebt ein Mieter über längere Zeit im Ausland oder nutzt eine Wohnung nur als Zweitwohnung, müsste er doch das Recht auf eine Untervermietung haben, oder nicht?

Im § 553 Absatz 1 Satz 1 BGB ist festgeschrieben, dass der Mieter nach Abschluss des Mietvertrags, die Erlaubnis zur Untervermietung „verlangen“ kann, sofern ein berechtigtes Interesse vorliegt. Der Vermieter kann die Erlaubnis zur Untervermietung nur verweigern, wenn die Wohnung überbelegt würde oder besondere Gründe gegen die Person des Untermieters sprechen. Wenn der Vermieter der Untervermietung ohne einen ausreichenden Grund ablehnt, haben Mieter ein Sonderkündigungsrecht. Unter Umständen ergibt sich sogar ein Anspruch auf Ersatz der entgangenen Untermiete.

Durch die im Arbeitsleben verlangten Mobilität und Flexibilität ergibt sich der Wunsch nach Flexibilität auch im Bezug auf die eigenen vier Wände.

In jüngster Zeit ist ein Urteil zugunsten von Mietern ausgefallen. Diese mussten beruflich bedingt einige Zeit im Ausland leben und wollten ihre Mietwohnung in Hamburg für diese Zeit untervermieten. Die Wohnungsgesellschaft verweigerte eine Untervermietung an Dritte. Daraufhin verklagten die Mieter die Wohnungsgesellschaft auf Schadensersatz und bekamen vor dem Bundesgerichtshof Recht.

Der BGH bezog sich bei seiner Urteilsverkündung auf den § 553 BGB und entschied, dass der Vermieter, wegen der verweigerten Untervermietung, Schadensersatz in Höhe von 7.475 Euro nebst Zinsen leisten muss (Az. VIII ZR 349/19).

Dieses Urteil bezieht sich allerdings nicht auf die kurzfristige Untervermietung einer Wohnung. Will ein Mieter seine Wohnung nur tageweise zur Verfügung stellen, muss er eine zusätzliche Genehmigung des Vermieters einholen. Denn ohne ausdrückliche Erlaubnis droht die fristlose Kündigung. Fraglich, wie viele der Vermieter dem zustimmen.

Ein weiterer Rechtsfall zeigt, dass selbst eine Genehmigung nicht immer schützt: Ein Mieter der seine Zweitwohnung tageweise an Touristen vermietete, erhielt zwar eine Genehmigung zur Untervermietung, aber im Anschluss auch eine Abmahnung und die fristlose Kündigung. Der Mieter klagte worauf der BGH entschied, dass die Genehmigung nicht automatisch eine Vermietung an beliebige Touristen beinhaltet (Az. VIII ZR 210/13). Der Vermieter bekam Recht und der Mieter musste die Wohnung räumen.

Welche Auswirkungen diese Rechtsprechung auf Portale wie Airbnb und Co. hat, bleibt abzuwarten. Noch scheinen viele Mieter, die ihre Wohnungen dort anbieten, nicht abgeschreckt.

Airbnb – Zukunft des Vermietens? (Teil 1)

Welche Rechte und Pflichten haben Wohnungseigentümer beim Trend Wohnungs-Sharing?

Lesen Sie den ersten Teil unseres Airbnb-Artikels.

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