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Alles im Blick

Welche Möglichkeiten bieten Drohnen für die Wohnungswirtschaft?

Ihr Sirren erkennt mittlerweile jeder und wenn das typische Fluggeräusch von Drohnen, ausgestattet mit drei, vier oder mehr Rotoren, zu vernehmen ist, geht der Blick sofort gen Himmel: Was fliegt da über unsere Köpfe und was für einen Einsatzzweck hat das unbemannte Flugobjekt wohl? Bevor der Himmel voller Liefer-Drohnen von Amazon & Co. und „Flugtaxis“ hängt, wird wohl noch viel Zeit vergehen – und es ist fraglich, ob es wirklich zu diesen Zukunftsvisionen kommt. Realität ist aber heute schon der zielgerichtete Aufstieg von Drohnen, die Luftbilder erstellen oder bei der Instandhaltung von Immobilien die nötigen Daten liefern.

Drohnen: Die fliegenden Schweizer Armeemesser der Luftbilderstellung

Mit den Aufnahmen aus der Luft – ob Foto oder Video – lassen sich Immobilien für die Vermarktung attraktiv in Szene setzen und präsentieren. Aber auch danach helfen die fliegenden Helferlein bei der Bewirtschaftung von Objekten der Wohnungswirtschaft. Ob Fassaden­inspektion, Dachrinnen-Kontrolle, die Erstellung von Aufmaßen oder die Bereitstellung von Daten für ganzheitliche digitale Bewirtschaftungs- und Planungskonzepte wie etwa dem Building Information Modeling (BIM) – Drohnen sind zu einem wertvollen Instrument für Instandhaltung, Verkehrssicherung und Planung geworden. Zudem können sie aus der Ferne und aus sonst nicht möglichen Blickwinkeln bei der Baustellenbesichtigung dienlich sein. Und beim Aufspüren von Energieverlusten durch den Einsatz von Wärmebildkameras helfen sie bei energetischen Inspektionen und Optimierungsprozessen.

Die Vorteile liegen auf der Hand: Die digital erfassten Bild- und Messdaten können in der Cloud bereitgestellt werden und von Wohnungsunternehmen, Architekten, technischen Dienstleistern, Maklern, Handwerkern und Mietern gleichermaßen und parallel genutzt werden – die Veredelung der Daten in unterschiedlichen Verwertungsszenarien macht den Einsatz von Drohnen wirtschaftlich so interessant. Und auch ganz praktisch betrachtet sorgen sie für Zeitersparnis und vermeiden Aufwände: Fassadeninspektionen per Hubwagen oder Leiter entfallen, bei größeren Objekten kann auf den zeitraubenden und mitunter gefährlichen Einsatz von Industriekletterern zunehmend verzichtet werden.

Ferngesteuert die richtige Perspektive vermitteln

Die Qualität von Drohnenbildern genügt mittlerweile höchsten Ansprüchen. Der Verband der Thüringer Immobilien- und Wohnungswirtschaft (vtw) hat zum Beispiel 2017 einen Kinospot erstellen lassen. vtw-Verbandsdirektor Reinhard Guhr erklärte bei einem Pressetermin die Intention des Films: „Wir wollen den Kinobesuchern zeigen, was unsere Wohnungs­unternehmen für die Städte und Gemeinden tun. Dabei sind wir bestrebt, Politik und Öffentlichkeit noch stärker zu demonstrieren, dass wir nicht nur Wohnungen anbieten, sondern ein wichtiger Partner bei der Gestaltung drängender Fragen, wie der Entwicklung des ländlichen Raumes sind“. Der kurze Spot wurde in Zusammenarbeit mit einer Marketingagentur aus Chemnitz umgesetzt. Als Sprecher konnte hierfür Christian Schult gewonnen werden, der unter anderem als deutsche Synchronstimme von Robert Redford bekannt wurde – großes Kino also. Der Film adressierte alle Zielgruppen, die der vtw mit seinen Wohnungsangeboten anspricht – vom Großvater bis zum Enkel. „Durch den Einsatz von Drohnen während des Drehs konnten wir eindrucksvolle Städteaufnahmen aus der Vogelperspektive machen“, so Reinhard Guhr.

AareonMAG - Drohnen: Hausdächer
Foto: ChuttersnapQuelle: Unsplash

Wohnungswirtschaftliche Prozesse durch Drohnen optimieren

Die Gemeinnützige Baugesellschaft Offenbach (GBO), die insgesamt über 6.000 Wohnungen verfügt, zielt beim Drohneneinsatz weniger auf das eigene Image, sondern rückt den wohnungswirtschaftlichen Alltag in den Vordergrund. Mit einem Multicopter mit 80 Zentimeter Durchmesser – also einem eher größeren Fluggerät – überfliegt sie Objekte wie die Holzmann-Dornbusch-Siedlung und die Albert-Schweitzer-Schule in Offenbach. Der Zustand der gedeckten Dächer, Schornsteine, Dachrinnen und Dachrandabdeckungen wird damit inspiziert. Und das aufgenommene Bildmaterial kann von den GBO-Mitarbeitern bequem und ohne Witterungs­einflüsse an Schreibtisch und PC ausgewertet werden. Neben jährlichen Inspektionsflügen werden spezielle Einsätze wie etwa nach Stürmen durchgeführt. Auch, um aus Haftungsgründen und zur Abwehr von Gefahren oder Unfällen den Zustand, etwa die Anzahl loser Dachziegel zu ermitteln. Schließlich sollen weder Mieter noch Passanten verletzt werden – der Drohneneinsatz wirkt sich also unmittelbar auf die wohnungswirtschaftliche Kernaufgabe der Verkehrssicherung aus.

Wichtig: Der von der GBO beauftragte Drohnen-Dienstleister hat nicht nur die Aufstiegsgenehmigung bei der Stadt Offenbach eingeholt, sondern auch die Mieter informiert. In Zeiten eines allseits gegenwärtigen Datenschutzes ist es wichtig, solche vertrauensbildenden Maßnahmen begleitend zu den eigentlichen Flügen zu berücksichtigen. Bei der inspizierten Schule stellte sich die Frage nach Wahrung der Privatsphäre nicht: In Ferienzeiten ist das Gebäude ohnehin menschenleer, der Flug somit kein Problem.

AareonMAG - Drohnen: Katzen
Foto: Hassan WellerQuelle: Unsplash

Make or buy: Selber fliegen oder einen Dienstleister in Anspruch nehmen?

Die VEGIS Immobilien Verwaltungs- und Vertriebs­gesellschaft mbH mit Sitz in Neu-Isenburg ist ein bundesweit tätiges Dienstleistungsunternehmen der Immobilienwirtschaft. Sie verwaltet und vermietet zurzeit an rund 82 Objektstandorten einen Wohn- und Gewerbeimmobilienbestand von rund 20.000 Einheiten. Grund genug, sich Gedanken über den Einsatz von Drohnen und ihre Eignung für die Wohnungswirtschaft zu machen. Ergebnis der Überlegungen: Die Dienstleistung „Drohnenflug“ wird nicht eingekauft – das Portfolio der 100%igen Tochter PRO CONCEPT Gebäudedienstleistungen wird einfach um das Thema Drohnen erweitert. Ohnehin gehören Bestandsbetreuung und -pflege, Instandhaltung und Modernisierung von Gebäuden zum Leistungsspektrum des Unternehmens.

Nun bietet PRO CONCEPT sogar anderen Unternehmen der Immobilien- und Wohnungswirtschaft Drohnenflüge an und macht aus dem Thema ein neues Geschäftsfeld. Und denkt da an die tägliche Praxis: Speziell die Begehung von Balkonen oder eher schwer zugänglichen Bauteilen, die zuvor komplizierte Terminabstimmungen mit Mietern nötig machten, wird nun vereinfacht. Der Drohnenflug sorgt für erhebliche Zeitersparnis und geringere Kosten.

„Fliegende PropTechs“: Start-ups bieten den Drohneneinsatz als Dienstleistung

Und auch der Unternehmernachwuchs hat erkannt, dass die Wohnungswirtschaft den Einsatz von Drohnen als Dienstleistung nachfragt. Start-ups und PropTechs bieten sich dem Markt mit neuen Konzepten an. Die grundlegende Erkenntnis: Die neueren rechtlichen Vorgaben (siehe Kasten: Die Drohnen-Verordnung) kann nicht jedes Unternehmen kurzfristig umsetzen – und sich erst recht nicht das notwendige technische und fliegerische Know-how aneignen. Also werden von Start-ups Services angeboten, die sich für die Wohnungswirtschaft ökonomisch lukrativ darstellen, weil Beschaffungskosten für Drohnen, Lehrgänge für das eigene Personal und auch Prozesse wie Genehmigungs­verfahren durch Inanspruchnahme eines Dienstleisters entfallen.

Der Anbieter FairFleet360 bietet beispielsweise ein Rundum-Paket: Die Erstellung von Luftbildern, Videos und 360º-Panoramaaufnahmen ebenso wie Videoschnitt und die Klärung aller nötigen rechtlichen Fragen und Versicherungen können in unterschiedlichen Paketen gebucht werden. Ein Netzwerk von europaweit 1.600 lizensierten Piloten deckt nahezu alle Einsatzregionen ab. So können Unternehmen der Wohnungswirtschaft zum Beispiel Drohnenaufnahmen von Wohn- und Gewerbeimmobilien, die perspektivenreiche Schadensinspektion bei Versicherungsfällen oder die Überwachung von Dach- und Photovoltaikanlagen online buchen und erhalten die Ergebnisse und Aufnahmen nach Durchführung online bereitgestellt. Zu den Kunden gehören u. a. Allianz Real Estate und Wüstenrot Immobilien Baden.

AareonMAG - Drohnen: Siedlung
Foto: Blake WheelerQuelle: Unsplash

Auch für die Zusammenarbeit mit Handwerkern erschließen junge Unternehmen durch den Einsatz von Drohnen neue Optionen für die Instandhaltung von Immobilien. Beim Finale des Pitch-Wettbewerbs „Smart up the City 2018“ im Rahmen des degewo-Innovationspreises konnte sich zuletzt AIRTEAM Roof-Inspector als Sieger durchsetzen. Das Konzept einer vorausschauenden Immobilienbewirtschaftung und Vermessung von Dächern und Fassaden mithilfe von Drohnen und Satelliten erschien der Jury preiswürdig. Das Berliner Start-up bietet das Prinzip der „Predictive Maintenance“, also einer Instandhaltung, die auf Basis digital erfasster (Bild-)Daten frühzeitig Wartungs- und Reparaturmaßnahmen ermöglicht. Bislang sind es insbesondere Dachdecker-Unternehmen, die die zeitsparende und zugleich exakte Erstellung von Dach-Aufmaßen nutzen. Auch hier stehen bundesweit Piloten bereit. Zusammen mit der degewo testen die Jungunternehmer nun den Einsatz ihrer Technologie bei der Vermessung von Wohnblöcken.

Eines wird deutlich: Es geht nicht nur darum, die Einsatzfelder für Drohnen zu ermitteln. Die Wohnungswirtschaft wird künftig noch stärker auf einem Branchenfeld aktiv werden, das früher eher Vermessungsspezialisten oder Luftbildagenturen vorbehalten war. Man wird also zum Wettbewerber dieser ehemaligen Dienstleister der Wohnungswirtschaft. Die spannendste Frage dabei: Werden Wohnungs­unternehmen das Know-how der Start-ups ins eigene Unternehmen holen oder wird es zu neuen Kooperationen kommen? Das steht noch in den Sternen – und auf der Suche nach einer Antwort können noch nicht einmal die besten Drohnen mit ihrem Überblick helfen ...

Die Drohnen-Verordnung – Rechtssicher das fliegende Auge auf den Weg schicken

Seit 2017 gelten folgende Regeln bei der Nutzung von Drohnen:

Gewichtsunabhängige Erlaubnispflicht für Flüge über 100 Meter Flughöhe: Ab dieser Höhe dürfen Drohnen nur fliegen, wenn eine behördliche Ausnahmeerlaubnis eingeholt wurde.

Gewichtsabhängige Bedingungen: Ab 250 Gramm Gewicht besteht eine Kennzeichnungspflicht, ab zwei Kilogramm ist ein Kenntnisnachweis nötig, ab fünf Kilogramm eine Erlaubnispflicht.

  • Kennzeichnungspflicht: Plakette mit Namen und Adresse des Eigentümers
  • Kenntnisnachweis: Drohnen-Besitzer müssen besondere Kenntnisse nachweisen, um das Fluggerät betreiben zu dürfen. Der Nachweis erfolgt nach Prüfung bei einer vom Luftfahrt-Bundesamt anerkannten Stelle
  • Erlaubnispflicht: Bei mehr als fünf Kilogramm Drohnengewicht benötigt man eine zusätzliche Aufstiegserlaubnis, die von den Landesluftfahrtbehörden erteilt wird

Flugverbote gelten... 

  • ... über (Gebäuden und Arealen von) Verfassungsorganen, Bundes- oder Landesbhörden
  • ... in Kontrollzonen von Flugplätzen
  • ... über Industrieanlagen
  • ... über Wohngrundstücken
  • ... in/über Naturschutzgebieten
  • ... über Menschenansammlungen
  • ... über Einsatzorten der Polizei und Rettungskräften

Generell dürfen Flugobjekte wie Drohnen nur in Sichtweite geflogen werden.

(Quelle: Bundesministerium für Verkehr und digitale Infrastruktur, Stand März 2018; weitere Infos: www.bmvi.de/drohnen)

Tipps der Deutschen Flugsicherung (DFS)

Worauf sollte man beim Einsatz von Drohnen achten?

  • Einhalten der rechtlichen Rahmenbedingungen (Drohnen-Verordnung des BMVI)
  • Ggfs. Erlaubnis der Landesluftfahrtbehörde oder der Deutschen Flugsicherung oder anderer berechtigter Institutionen einholen
  • Sichere Kenntnis von Handhabung und Funktionen des Fluggeräts
  • Hersteller-Vorgaben für Einsatzbedingungen beachten
  • Wetterbedingungen vor Aufstieg für den Einsatzzeitraum und das Einsatzgebiet in Erfahrung bringen
  • Bemannten Luftfahrzeugen und Ballonen den Vorrang geben/ausweichen
  • Auf Flugstrecken auf Hindernisse achten (Gebäude, Hochspannungsleitungen u. Ä.)
  • Vorgaben des Datenschutzes und der Privatsphäre beachten, insbesondere beim Einsatz von Kameras
  • Haftpflichtversicherung vor Aufstieg abschließen, um Rechtsfolgen abzusichern

Die DFS bietet für iOS und Android eine Drohnen-App, die über die Regeln und Vorschriften aktuell informiert, ortsbezogen und per Ortungsdienst-Funktion des Smartphones die Frage „Wo kann ich fliegen?“ beantwortet sowie interaktives Kartenmaterial und eine Logbuchfunktion für Flüge bietet (Infos: http://bit.ly/DFS_DrohnenApp).


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