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Interview

Die Zukunft: digital geplante Wohnungen

Welche Potenziale Building Information Modelling (BIM) für Wohnungsunternehmen bietet
Prof. Dr.-Ing. Ulrich Bogenstätter
Prof. Dr.-Ing. Ulrich Bogenstätter, Hochschule Mainz

BIM – der heilige Gral der Bauplanung?

Aktuell ist ein eher junger Ansatz für die datenbasierte Errichtung von Gebäuden in aller Munde: Building Information Modelling, kurz BIM. Hierbei werden 3D-Visualisierungen von Immobilien mit Planungsdaten kombiniert. Dies erlaubt die Simulation von Variationen eines Bauprojekts bis hin zur dynamischen Anpassung von Mengengerüsten und der Kalkulation – bevor die Bauarbeiten begonnen haben. Diese Perspektive macht BIM für Investoren und Wohnungsunternehmen besonders interessant. Die hiermit verbundene konsequente Erfassung notwendiger Daten für die Planung, Ausführung und im späteren Verlauf auch Bewirtschaftung von Wohnungen und Wohnanlagen verheißt Prozess- und Kosteneffizienz.

Während früher in Planungsprozessen Änderungen zu aufwendigen Korrekturen in Plänen oder Architekten-Zeichnungen führten, erlaubt die digitale Darstellung von Gebäuden und Gebäudekomplexen die dynamische Neuberechnung selbst solcher Elemente wie Türen, Lüftungsschächte oder weiteren planungsrelevanten Gebäudemerkmalen. Die virtuellen BIM-Gebäudemodelle helfen auch bei der Instandhaltung – ist das Gebäude erst einmal mit allen seinen Elementen ganzheitlich erfasst, ist es leichter den Überblick zu behalten und Wartungsaufträge gezielt zu vergeben.

Das neue Beziehungsdreieck: Gebäude – Daten – Wohnungsunternehmen

Wie schätzen Experten das Potenzial von BIM für die Wohnungswirtschaft ein? Prof. Dr.-Ing. Ulrich Bogenstätter, Leiter der Studiengänge Bau- und Immobilienmanagement / Facilities Management und Technisches Immobilienmanagement an der Hochschule Mainz, macht zunächst klar, für wen BIM aktuell interessant erscheint: „Im Leitfaden der Bundesregierung zum Thema Building Information Modelling wird deutlich, dass BIM sich in erster Linie für Objekte mit einem Investitionsvolumen zwischen 6,5 und 10 Millionen Euro eignet – wir sprechen also zunächst über größere Projekte.“ Naturgemäß eignen sich datengestützte Planungsinstrumente vor allem für komplexe Vorhaben wie Krankenhäuser, Flughäfen oder internationale Bauvorhaben.

Prof. Bogenstätter führt weiter aus: „BIM ist zweierlei. Zum einen ist das eine Methode als Fortführung des klassischen Projektmanagements, mit dem Elemente und Betrachtungen auch aus späteren Planungsphasen schon früh in den Mittelpunkt der Betrachtung rücken. So können in der Folge Kostenschätzungen verlässlicher ausfallen und Terminvereinbarungen eher eingehalten werden.“ Diese Optimierungspotenziale sind nicht nur für große Wohnungsunternehmen interessant: Da alle planungsrelevanten Daten frühzeitig erfasst werden, stehen sie auch allen Beteiligten in der Abfolge zur Verfügung. Das führt zu einer optimierten Kommunikation zwischen den Fachingenieuren. „Zum anderen ist BIM nicht nur Methode, sondern auch eine IT-Lösung: Während es momentan oft noch so ist, dass Änderungen häufig auf Papier erfasst werden oder jeder seine Daten oder Dateien eigenverantwortlich organisiert und verteilt, bündelt BIM die Aktivitäten digital. Alle Beteiligten können sich direkt austauschen, es werden Medienbrüche vermieden und bisher fehleranfällige Schnittstellen überwunden“, beschreibt Bogenstätter die weiteren positiven Effekte. Die richtige Handhabung will natürlich gelernt sein, die richtigen Instrumente gut ausgewählt. Ist ein BIM-Prozess aber erst einmal sauber aufgesetzt, treten die technischen Mitarbeiter in Wohnungsunternehmen in einen permanenten Austausch mit dem Gebäude und seinen Daten.

BIM Grafik
Foto: Thinkstock

BIM in der Praxis: Effekte und Aufgaben

Eine spannende Perspektive ergibt sich, wenn die Nutzung der BIM-Daten für die langfristige Bewirtschaftung von Objekten in den Vordergrund rückt. „Wenn sich durch eine gute Planung und Datenerfassung weniger Mängel und Nachträge in der Bauphase, weniger Terminverzögerungen bei der Einbindung von Dienstleistern und Partnern und eine höhere Kostensicherheit durch den optimierten Prozess ergeben, wird BIM für alle Bauherren interessant.“ Noch wertvoller werden die BIM-Daten dann, wenn sie im kompletten Lebenszyklus einer Immobilie genutzt werden: Planung, Bau, Betrieb, Instandhaltung, Modernisierung. „Wenn man von den Stoffflüssen her denkt, gehört sogar der Abriss eines Gebäudes mit in die Betrachtung.“

Ist ein Gebäude nach dem BIM-Modell geplant und errichtet worden und sorgen in der Immobilie verbaute Sensoren für eine stete Datenerfassung, ergeben sich auch bei der Instandhaltung positive Effekte für Arbeitsabläufe und Aufwände. Lange Inspektionstouren gehören zunehmend der Vergangenheit an, das „nach dem Rechten sehen“ bedeutet keine langen Fußmärsche oder das zeitraubende Anfahren vieler Objekte mehr. Die Zustandsdaten technischer Anlagen, die im dynamischen BIM-Modell bei Instandhaltung und Verkehrssicherung die nötige Entscheidungsgrundlage liefern, kommen nun im Wortsinne von vielen Messpunkten „frei Haus“.

Allerdings räumt Prof. Bogenstätter ein, dass wissenschaftliche Beweise für die Effekte der neuen Methode aufgrund bislang unzureichender Forschungsdaten noch nicht erbracht sind – und macht doch zugleich Hoffnung: „Die konkrete Wirtschaftlichkeit vor allem für die Wohnungswirtschaft muss sich noch zeigen. Pilotprojekte geben aber erste deutliche Hinweise, dass sich BIM positiv auswirkt. Ketzerisch würde ich einmal sagen: Wenn es so einfach wäre und sich sofortiger Nutzen ergäbe, würde das ja schon jedes Wohnungsunternehmen einsetzen.“ Die Gründe, warum das noch nicht der Fall ist, liegen aber seiner Meinung nach auf der Hand. Denn zunächst muss sich eine Gewöhnung an den neuen Ansatz einstellen: „BIM bedeutet, am Anfang mehr Aufwand in die Planung zu stecken als bislang gewohnt. Da Menschen und Branchen mitunter Veränderungen skeptisch gegenüberstehen, ergibt sich hier eine Verzögerung – wer will schon Mehraufwand betreiben, wenn noch nicht absehbar ist, ob die Methode in allen Planungsphasen positive Effekte hat?“

Für das Wohnungsunternehmen bedeutet BIM im Alltag, dass Nachweispflichten einfacher entsprochen werden kann auf Basis zentraler, aktueller und dynamischer Bestandsdaten. Für Mieter ergibt sich die Perspektive, dass das Gebäude mittels Sensoren einen Mangel oder Schaden an den Vermieter meldet und in den BIM-gestützten Prozess einbringt, bevor die Bewohner eines Hauses diese überhaupt bemerkt haben. „Wohnungsunternehmen sollten ein großes Interesse haben, auf Basis von BIM ausführliche Inventarhefte erstellen und führen zu können. Dann weiß ich als Verantwortlicher sehr schnell, welche Heizung wann und wo eingebaut wurde und welche Fabrikate erkennbar Wartungsarbeiten mit sich bringen“, erläutert Prof. Bogenstätter den Nutzen von BIM für Wohnungsunternehmen ganz praktisch. „Und wenn es um die Modernisierung von Gebäuden geht, kann ich schnell die nötigen Anforderungslisten erstellen und die Umsetzung von Reparaturen und Veränderungen beauftragen. Ich würde den Mehrwert eher vom Ende des BIM-Prozesses her betrachten.“

Dabei geht es nicht um die Datenhuberei an sich, sondern um sinnvolle Erkenntnisse: „Es ist nicht wichtig zu wissen, ob man im Datenmodell eine Tür mit 105 oder 95 Parametern beschreibt. Viel wichtiger ist zum Beispiel, ob es sich um eine Brandschutztür handelt, die einen automatischen Schließer hat, der in bestimmten Intervallen zu warten ist.“ Versieht man die relevanten Objekte darüber hinaus z. B. mit Barcodes, können Mitarbeiter mit einem Scanner Zustände schnell digital erfassen und auch in komplexe BIM-Modelle schnell einpflegen.

BIM Menschengruppe
Foto: Pixabay

Der Ausblick: BIM auch für die schnelle Bedarfsdeckung?

Derzeit hat sich auf dem Wohnungsmarkt eine große Nachfrage an Wohnraum eingestellt. Die Zuwanderung von Menschen aus dem Ausland zum Beispiel durch die aktuelle Flüchtlingswelle stellt Wohnungsunternehmen und Kommunen vor eine große Aufgabe. Kann das BIM-Modell dabei helfen, hier schnell und planungssicher Wohnungen bereitzustellen? Prof. Bogenstätter macht deutlich, wo die Grenzen und wo die Möglichkeiten in diesem Zusammenhang liegen: „BIM kann sicherlich nicht das Planungs- und Baurecht forcieren oder gar ändern, das muss an anderer Stelle geklärt werden. Aber mit einem ‚Copy & Paste’-Ansatz, wie wir ihn aus dem Fertigbau kennen, lässt sich mittels BIM durchaus Fahrt bei der Errichtung von Gebäuden aufnehmen.“ Was einmal sauber geplant und umgesetzt wurde, lässt sich gut reproduzieren. Und wenn die relevanten Daten konsistent und gebündelt vorliegen, lassen sich die gemachten Erfahrungen per BIM in ein neues Projekt übertragen. „Wir können zur Bewältigung besonderer Marktlagen auch vom Flugzeug- und Automobilbau lernen. Dort wird dasselbe Produkt immer und immer wieder hergestellt – in der Wohnungswirtschaft wird oft das besondere Produkt realisiert.“ Objekte, die standardisiert errichtet werden, können nach Phasen hoher Nachfrage auch wieder vom Markt genommen werden – selbst unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten und Erfordernissen der Nachhaltigkeit.

BIM sorgt also nicht nur für die Dynamisierung von Bauvorhaben und Planungsmodellen – der Ansatz hilft auch, dynamischen Entwicklungen Herr zu werden. Und das ist für alle Unternehmen in der Wohnungswirtschaft interessant.

Film-Interview mit Prof. Dr.-Ing. Ulrich Bogenstätter

12:56 Minuten

Das Interview wurde geführt von Kai Heddergott.

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