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Feature

Mittendrin statt nur dabei

Erlebnis Virtual Reality

Sommer 2016: Tausende Menschen treffen sich in Deutschlands Innenstädten und machen Jagd auf ein virtuelles Phänomen: Das Pokémon Go-Fieber ist ausgebrochen. An bestimmten Orten erscheint das digitale Fantasiewesen als Einblendung ins Live-Videobild der Smartphone-Kamera und läutet die nächste Spielrunde ein. Die digitale Schnitzeljagd zeigt: Die Verschmelzung von digitaler und realer Welt hat längst begonnen. Viele Menschen verfügen bereits über die nötige Technologie, um die computergestützte Realitätserweiterung im Alltag nutzen zu können. Auch wenn der Hype um Pokémon vor allem das nachrichtenarme Sommerloch füllt, so wird über den Tag hinaus deutlich: Digital angereicherte Realitäten sind nichts Besonderes mehr.

Zwei weitere Technologietrends unterstreichen diese Entwicklung: Die mittlerweile leicht zu erstellende 360-Grad-Fotografie und die Zunahme von Virtual-Reality-Lösungen (kurz „VR“) auch für den „Hausgebrauch“. Alle zusammen eröffnen neue Möglichkeiten für die Vermarktung von Immobilien. Worum geht es im Detail und welche Potenziale ergeben sich für den wohnungswirtschaftlichen Alltag durch den Einsatz von VR, 360-Grad-Bildern und Augmented Reality?

Rundum Überblick verschaffen mit 360-Grad-Fotos

Während herkömmliche Fotoapparate und Videokameras Aufnahmen in lediglich einer Blickrichtung erzeugen, sind 360-Grad-Kameras in der Lage, alles um sie herum in einem einzigen Bild aufzunehmen. Möglich wird das durch den gleichzeitigen Einsatz von zwei oder mehr sehr weitwinkligen Linsen, deren Gesichtsfeld sich überlappt. Das Ergebnis: Ein kombinierter, kompletter Rundumblick, in dem man sich mittels Visualisierungssoftware im Wortsinne umschauen kann. Mittlerweile sind Kameras für einige hundert Euro verfügbar, die es jedermann ermöglichen, sofort und ohne großen Nachbearbeitungsaufwand 360-Grad-Aufnahmen zu erstellen und die Bilder sogar direkt in sozialen Netzwerken zu verbreiten.

360-Grad-Blick vor dem Kongresshaus Garmisch-Partenkirchen

Das aufgenommene Bild hat dabei eigentlich die Form einer Kugel, weshalb man bei Video-Aufnahmen mit 360-Grad-Kameras im Wortsinne von „Rund“-Gängen sprechen kann. Allerdings wird die Darstellung so korrigiert, dass zunächst nur ein Bildausschnitt zu sehen ist. Auf dem Rechner kann der Nutzer mit der Maus durch das laufende Video scrollen und sich in der Aufnahme „umschauen“, also nach oben, nach rechts oder nach vorne schauen, während das Video weiterläuft. Auf dem Smartphone reicht es, durch Wischen mit dem Finger die Betrachter-Perspektive zu wechseln.

Aareon Kongress 2017: Rundumblick im Plenum

Setzt man sich beim Betrachten von 360-Grad-Aufnahmen eine Virtual-Reality-Brille auf, die leicht unterschiedliche Versionen der Aufnahmen für das rechte und das linke Auge zeigt, entsteht sogar der Eindruck, man stünde mitten im Geschehen. Dass Wohnungsbegehungen auf diese Art und Weise potenzielle Mieter begeistern und einen realitätsnahen Eindruck vom Objekt vermitteln können, liegt auf der Hand. Immobilienportale ermöglichen Maklern mittlerweile, 360-Grad-Inhalte direkt in Online-Exposées einzufügen – der digitale Rundumblick wird zum Standard.

AareonMAG: Virtuelle Wohnungsansicht
Quelle: Thinkstock

Virtuelle Realitäten: Zeigen, was es (noch) nicht gibt

Noch weiter geht der Ansatz der Virtual Reality: Die Darstellung und interaktive Wahrnehmung von computergenerierten virtuellen Umgebungen ist schon seit über zwanzig Jahren ein Thema. Mittlerweile ist mit Smartphones, leistungsfähigen PCs und kostengünstigen Virtual-Reality-Brillen die technische Grundlage dafür vorhanden, dass jedermann in virtuelle Welten eintauchen kann. Mit zusätzlichen Controllern wie so genannten 3-D-Mäusen lassen sich auch Interaktionen mit den virtuell erzeugten und realistisch visualisierten Umgebungen vornehmen – ganz gleich, ob es sich dabei um ein Videospiel, eine Flugsimulation oder eine Hausbesichtigung handelt.

Es ist das Prinzip der Immersion, des sich „Hineinbegeben-könnens“, das jeden Nutzer in dem Moment nachhaltig fasziniert, in dem er zum ersten Mal eine VR-Brille aufsetzt und sich in eine realistisch gestaltete virtuelle Umgebung begibt. Sowohl für die Wohnungswirtschaft als auch für ihre Kunden ergibt sich eine Win-win-Situation: Mieter und Eigentümer müssen weniger Zeit und Aufwand aufbringen, weil zum Beispiel Reisen entfallen und Vermieter oder Makler schneller zu belastbaren Entscheidungen ihrer Kunden kommen.

Dabei lässt sich auf die Erfahrungen aus einer anderen Branche aufbauen, die das Thema Immersion stets vorangetrieben hat und Standards setzte: Was die Videospiel-Industrie in den letzten zwanzig Jahren an virtuellen Spielwelten geboten hat, war stets Trendsetter. Und die Nutzer sind mit Begeisterung in Spielwelten eingetaucht, in denen sie sich verlieren konnten. Hochwertiges Gaming für PCs und Spielekonsolen wird auch weiterhin eine wichtige technische Triebfeder bleiben – die aktuelle Version von Sonys Playstation mit passendem VR-Zubehör ist da ein gutes Beispiel.

Doch es geht nicht nur um die Möglichkeit eines virtuellen Rundgangs in einer Wohnung. Durch Virtual Reality können sich Bauträger, Eigentümer oder potenzielle Mieter über die Möglichkeit der Begehung hinaus auch Veränderungen an geplanten Wohnungen oder Häusern viel besser vorstellen. Die Kosten für anstehende Renovierungen oder Erweiterungen lassen sich somit viel anschaulicher begründen. Architekten und Konstrukteure können ihren Kunden – ob Wohnungsunternehmen oder einzelnen Hausbesitzern – bereits Jahre vor der Fertigstellung einen detaillierten Eindruck davon vermitteln, wie das gewünschte und geplante Objekt einmal aussehen wird und wie es sich „anfühlt“, sich darin zu bewegen oder zu wohnen.

Werden VR-Lösungen mit dem Ansatz des Building Information Modelling (BIM) verknüpft, lässt sich von Beginn an der gesamte Lebenszyklus einer Immobilie von der Planung über die Errichtung bis hin zu Instandsetzungsvorhaben anschaulich virtualisieren – unter direkter Nutzung der Planungsdaten (siehe zu BIM den AareonMAG-Artikel „Die Zukunft: Digital geplante Wohnungen“). Dann verlässt die virtuelle Realität die Ebene einer netten Zusatzfunktion und wird zu einem integrierten Mittel der Realisierung und Bewirtschaftung von Wohnobjekten.

Während man früher auf der zweidimensionalen Darstellung eines noch zu bauenden Hauses zum Beispiel kein Problem in einer vermeintlich niedrigen Mauerkante zwischen Autostellplätzen erkannte, vermittelt der virtuelle Rundgang unter Umständen einen ganz anderen, realistischen Eindruck und die Mauer wird als störend empfunden. Oder die auf dem Papier so schön wirkenden Bäume in einer Parkanlage entpuppen sich als zu eng beieinander gesetzt, wenn man mit VR-Equipment das geplante Areal erkundet. So lassen sich unliebsame Überraschungen schon vor der Errichtung von Objekten und Anlagen verhindern, Kosten einsparen und Kundenzufriedenheit sicherstellen.

Digitales Möbelrücken: Wenn Realität und Simulation verschmelzen

Die Erfassung bestehender Räume oder Gebäude für eine virtuelle Visualisierung erfolgt in der Regel durch eine Kombination aus 360-Grad-Fotografie, Laserabtastung und Verwendung existierender CAD-Daten. Hieraus wird eine digitale Abbildung der Realität erzeugt, die in eine fotorealistische, virtuell begehbare Reproduktion mündet.

Werden Darstellungen real existierender Objekte mit computergenerierten Objekten kombiniert, spricht man vom Übergang zur Augmented Reality (AR). Sie kombiniert als „erweiterte Realität“ die Darstellung tatsächlich vorhandener Räume mit der virtuellen Realität, etwa durch das Einblenden von computergenerierten Zusatzinformationen und Objekten in Fotos, Videos oder Live-Ansichten. Jeder Fernsehzuschauer kennt das von Fußballübertragungen, wenn bei Freistößen die Entfernung zum Tor eingeblendet wird. Im Kontext der Immobilien- und Wohnungswirtschaft ergibt sich die Möglichkeit, bestehende Objekte um geplante Elemente zu erweitern – ein virtuelles Möbelrücken oder das digitale Umfärben des tatsächlich in der Wohnung stehenden Sofas ist mit Augmented Reality prinzipiell kein Problem mehr. Bereits seit 2014 bietet IKEA den eigenen Katalog als App mit Augmented-Reality-Features an: Die Wunschmöbel werden in das eigene Wohnzimmer, aufgenommen mit der Smartphone-Kamera, hineinprojeziert. Kaufentscheidungen durch Augmented Reality – schon lange keine Zukunftsmusik mehr.

Microsoft hat mit der HoloLens-Technologie ein Konzept vorgestellt, das virtuelle Hologramme in reale Ansichten einbettet und praktische Arbeiten auch an noch nicht existierenden Gegenständen oder Szenarien erlaubt. ThyssenKrupp ist Anwendungspartner und plant die HoloLens-Technologie bei der Entwicklung und bei der Instandsetzung von Aufzügen einzusetzen. Die bislang gezeigten Videos sind sehr vielversprechend und zeigen vor allem den immer stärkeren konkreten Einsatznutzen virtueller Technologien (siehe hierzu den Kasten mit Links zu VR- und AR-Technologien).

Auch bei der Suche nach einer passenden Immobilie kann Augmented Reality zum Tragen kommen: So sind Apps erhältlich, die in das Livebild der Smartphone-Kamera an den passenden Stellen Informationen zu sichtbaren Gebäuden einblenden. Angezeigt werden verfügbare Wohnungen, die Quadratmeter-Zahl, die Kaltmiete und die Entfernung vom Standort des Handy-Benutzers. Hier fließen „Location Based Services“, also ortsbezogene Informationsdienste, Echtzeit-Daten aus Immobilienportalen und Augmented-Reality-Elemente als Mehrwertinformation zusammen.

AareonMAG: Virtuelles
Quelle: Thinkstock

Die Perspektive: Geschäftsmodelle rund um digital erzeugte Realitäten

Längst hat die Bedeutungszunahme der virtuellen Welten die Gründung neuer, junger Unternehmen zur Folge. Immer mehr Startups setzen mit Geschäftsmodellen rund um Virtual Reality und Augmented Reality neue Impulse in der Immobilienwirtschaft. Ein Blick auf Proptech-Unternehmen in Deutschland – also technologiebasierte Start-ups in der Immobilienbranche – belegt das, denn die Zahl der Unternehmen in diesem Feld nimmt zu.

Und das Thema beschäftigt neben Microsoft natürlich auch andere Konzerne der Digitalwirtschaft intensiv. Facebook machte den Entwickler der VR-Brille Oculus Rift, 2012 als Crowdfunding-Projekt gestartet, zwei Jahre später zum Milliardär, als das Unternehmen für zwei Milliarden Dollar gekauft wurde. Facebooks Entwickler-Konferenz F8 stand 2017 ganz im Zeichen der virtuellen Realität. Dasselbe gilt für Google, beim diesjährigen Entwickler-Event „I/0“ waren virtuelle Realitäten ebenfalls ein prominentes Thema. Wohin die Experimente von Facebook & Co. führen können, zeigt das Projekt „Tilt Brush“ von Google: Künstlern wird damit ermöglicht, im dreidimensionalen Raum und virtuell Bilder zu erstellen (siehe http://bit.ly/GoogleTiltBrushArtistInResidence).

Für die Wohnungswirtschaft allgemein bieten Lösungen für erweiterte und virtuelle Realitäten schon heute das Potenzial für die zeitgemäße Weiterentwicklung von Vermarktungsstrategien und Planungsprozessen. So wurde beispielsweise das neue RheinMain CongressCenter Wiesbaden nicht nur mit 3D-Visualisierungen vermarktet. Darüber hinaus hatten Veranstaltungsplaner auch Gelegenheit, das gesamte Gebäude in Echtzeit als virtuelle Umgebung zu „begehen“, um sich einen Eindruck zu verschaffen. Infos zum Vorhaben: www.rmcc-2018.de/information/das-neue-rmcc.html

Die Geschwindigkeit der technischen Entwicklung erlaubt in naher Zukunft weitergehende Einsatzszenarien, die heute noch ein bisschen wie aus Hollywood wirken und doch Sinn ergeben: Warum sollte ein Facility Manager die Drohne, mit der er den Zustand von Dachanlagen inspiziert, eines Tages nicht auch aus dem Büro mittels VR-Brille und 3-D-Maus steuern können? Er muss sich vorher allerdings natürlich den Wetterbericht angeschaut haben – denn Wind und Regen sind dann ganz reale und überhaupt nicht virtuelle Einflussfaktoren für die Flugtauglichkeit des schwebenden Hausmeister-Assistenten.

Kompakt erläutert: Die Welt der virtuellen Realität

Was 360-Grad-Visualisierung, Virtual & Augmented Reality für die Wohnungswirtschaft leisten können.

360-Grad-Fotos/-Videos: Erlauben auf einfache Weise die Aufnahme kompletter Räume als Foto oder Video mit nur einer Kamera oder einer kompakten Kombination mehrerer Optiken. Der Betrachter kann sich in den so erzeugten Bildern umschauen. Eignet sich hervorragend für die Vermarktung von Immobilien, weil hiermit zeit- und ortsunabhängig Begehungen realer Umgebungen möglich sind.

Virtual Reality (VR): Macht die Betrachtung von virtuell erzeugten Darstellungen zum Beispiel neuer Wohnungen oder Häuser möglich – noch bevor sie errichtet werden. Die Kombination von Virtual-Reality-Brillen mit 3-D-Mäusen macht die Interaktion mit und in virtuellen Objekten möglich. Der Erstellungsaufwand für realistisch wirkende VR-Szenarien ist eher hoch anzusetzen.

Augmented Reality (AR): Kombiniert echte Fotos oder Videos (auch live) mit virtuell erzeugten und eingeblendeten Objekten. Erlaubt somit die Simulation zum Beispiel von Einrichtungen oder Objekten, die es gar nicht gibt, und die visuelle Veränderungen von real existierenden Gegenständen oder Räumen zum Beispiel durch Einfärbung. Zudem ist mit Augmented Reality die Einblendung von Zusatzinformationen und ortsbezogenen Daten möglich.

Beispiele und nötiges Equipment: 360-Grad-Bilder und Virtual Reality selbst erleben

360-Grad-Visualisierung

Dom360: Umfassendes Virtual Reality-Projekt des WDR, mit dem man per VR-Brille, mobiler Website und 360-Grad-Ansichten den Kölner Dom im Wandel der Zeit erkunden kann. http://dom360.wdr.de/

Grand Opening: Eröffnungskonzert der Hamburger Elbphilharmonie als 360-Grad-Video (VR-Brille erforderlich! Die 360°-Videowiedergabe wird zudem nicht von allen Browsern unterstützt.) http://bit.ly/Elbphilharmonie360

Ricoh Theta S: Preisgünstige und einfach handzuhabende 360-Grad-Kamera für Foto und Video (hiermit erzeugte Inhalte werden von Facebook und YouTube automatisch erkannt) https://theta360.com/de/

Nikon KeyMission360: 360-Grad-Action-Kamera von Nikon http://bit.ly/NikonKeyMission360Info

Virtual Reality-Equipment

Google Cardboard: Einfache Halterung von Google für Smartphones, um VR-Inhalte anschauen zu können new

Google Daydream: Headset und Controller für VR-Anwendungen, passend für viele Smartphones https://vr.google.com/daydream/, wird oft in Kombination mit der Rundum-Kamera Gear 360 als Set angeboten.

Samsung Galaxy Gear VR: VR-Brille für die Samsung Galaxy-Smartphone-Produktreihe

Zeiss VR ONE Plus 3D VR: Kostengünstiges VR-Headset zur Aufnahme von Smartphones als Display https://www.zeiss.de/corporate/zeiss-vr-one-plus.html

HTC Vive: Höherwertige VR-Brille mit integriertem hochauflösenden Display inklusive Controller https://www.vive.com/de/

Oculus Rift: VR-Brille mit integriertem Display – Virtual-Reality-Hardware, die zum Facebook-Konzern gehört https://www.oculus.com/rift/

Augmented Reality-Praxis

Möbelrücken vor dem Möbelkauf – mit der AR-Integration in den digitalen IKEA-Katalog kein Problem. iOS-App: http://bit.ly/IKEAKatalogApp; Android-App: http://bit.ly/IKEAKatalogAppAndroid

Microsoft HoloLens – Hologramme als Mixed Reality möglich gemacht. https://www.microsoft.com/de-de/hololens/why-hololens

ThyssenKrupp wird Microsoft HoloLens für die Konstruktion http://bit.ly/MicrosoftHoloLensThyssenKrupp und für die Instandhaltung von Aufzügen http://bit.ly/ThyssenKruppMaintenanceHoloLens einsetzen.